নির্মাণব্যয় বাড়লেও কমছে ফ্ল্যাটের বিক্রি

রাজধানীতে আবাসনের চাহিদা দীর্ঘদিনের। কিন্তু প্রয়োজন থাকলেও ফ্ল্যাট কেনার মতো আর্থিক সক্ষমতা কমে যাওয়ায় ক্রেতারা এখন অনেকটাই পিছিয়ে যাচ্ছেন। ফলে গত এক বছরে আবাসন বাজারে ফ্ল্যাট বিক্রি ও বুকিং প্রায় ৩০ থেকে ৩৫ শতাংশ কমেছে। এতে একদিকে আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলো ব্যবসায়িক চাপের মুখে পড়েছে, অন্যদিকে নির্মাণসংশ্লিষ্ট শিল্প ও বিপুলসংখ্যক শ্রমজীবী মানুষের কর্মসংস্থান নিয়েও তৈরি হয়েছে উদ্বেগ।

আবাসন ব্যবসায়ীদের হিসাবে, ঢাকার প্রায় দুই কোটি মানুষের এখনো নিজস্ব বাসস্থান নেই। অর্থাৎ বিপুল চাহিদা থাকা সত্ত্বেও ফ্ল্যাট বিক্রির গতি কমে যাওয়ায় বাজারের বর্তমান পরিস্থিতি নিয়ে প্রশ্ন উঠেছে। বিশেষজ্ঞ ও উদ্যোক্তাদের মতে, এর পেছনে একক কোনো কারণ নেই; বরং মানুষের আয়-ব্যয়ের ভারসাম্যহীনতা, ঋণের উচ্চ সুদ, নির্মাণব্যয় বৃদ্ধি এবং কর ও নিবন্ধন ব্যয়—সব মিলেই সংকট আরও গভীর হয়েছে।

সামাজিক যোগাযোগমাধ্যমে আবাসিক ভবন ও জমির দাম ব্যাপকভাবে কমে যাওয়ার বিভিন্ন তথ্য ছড়ালেও বাজারের বাস্তব চিত্র ভিন্ন। বিক্রি কমলেও নির্মাণব্যয় ও অন্যান্য খরচ না কমায় আবাসিক ইউনিটের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমেনি।

আবাসন উদ্যোক্তারা বলছেন, মূল্যস্ফীতির কারণে মানুষের দৈনন্দিন ব্যয় বেড়েছে। খাদ্য, চিকিৎসা, শিক্ষা ও বাসাভাড়ার মতো মৌলিক খরচ মেটাতেই অনেক পরিবারকে অতিরিক্ত চাপ নিতে হচ্ছে। ফলে দীর্ঘদিন ধরে ফ্ল্যাট কেনার জন্য অর্থ সঞ্চয় করলেও অনেকে এখন সেই অর্থ অন্য প্রয়োজনীয় খাতে ব্যয় করছেন অথবা ফ্ল্যাট কেনার সিদ্ধান্ত স্থগিত রাখছেন।

এর সঙ্গে যুক্ত হয়েছে গৃহঋণের উচ্চ সুদহার। বড় অঙ্কের ঋণ নিলে মাসিক কিস্তির চাপ কতটা হবে, সেটিও সম্ভাব্য ক্রেতাদের সিদ্ধান্তে প্রভাব ফেলছে। ফলে প্রয়োজন থাকলেও অনেকেই ঋণ নিয়ে ফ্ল্যাট কেনার ঝুঁকি নিতে চাইছেন না।

অন্যদিকে নির্মাণসামগ্রীর দাম বৃদ্ধির কারণে আবাসন প্রকল্পের ব্যয়ও বেড়েছে। ব্যবসায়ীদের হিসাবে, এক বছরে নির্মাণ উপকরণের খরচ ৩১ শতাংশের বেশি বেড়েছে। রিহ্যাবের সভাপতি ড. আলী আফজাল জানিয়েছেন, সামগ্রিক নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধির হার প্রায় ৪৩ শতাংশ।

কর ও নিবন্ধন ব্যয়ও আবাসন ব্যবসার ওপর বাড়তি চাপ তৈরি করেছে। ২০২৬-২৭ অর্থবছরের বাজেটে ফ্ল্যাটের সরকারি মূল্যের ওপর নতুন করে ১৫ শতাংশ মূলধনি মুনাফা কর আরোপ করা হয়েছে। পাশাপাশি কিছু ক্ষেত্রে নিবন্ধন ব্যয় মোট মূল্যের ১৩ শতাংশেরও বেশি হয়ে যাচ্ছে। এসব ব্যয় কমানোর দাবি জানিয়ে আসছে আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাব।

এদিকে ফ্ল্যাটের দাম কমে যাওয়ার দাবির পক্ষে উল্লেখযোগ্য কোনো তথ্য পাওয়া যায়নি। উদ্যোক্তাদের দেওয়া তথ্য অনুযায়ী, গত তিন বছরে আবাসিক ইউনিটের দাম সর্বোচ্চ ৪০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়েছে। জমির মূল্য, শ্রমিকের মজুরি, নির্মাণ উপকরণ এবং অর্থায়নের ব্যয় কমেনি। তাই বিক্রি কমলেও নির্মাতাদের পক্ষে ফ্ল্যাটের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমানো সম্ভব হচ্ছে না।

ফলে আবাসন বাজারের সংকটের কেন্দ্রে এখন ক্রেতার সামর্থ্য ও ফ্ল্যাটের দামের মধ্যে বড় ধরনের ব্যবধান। চাহিদা থাকা সত্ত্বেও ক্রয়ক্ষমতার সংকটের কারণে সেই চাহিদা কার্যকর বাজারচাহিদায় রূপ নিচ্ছে না।

আবাসন খাতের মন্দার প্রভাব পড়েছে এর সঙ্গে যুক্ত অন্যান্য শিল্পেও। রড, সিমেন্ট, সিরামিক, কাচ, অ্যালুমিনিয়াম, কাঠ ও বৈদ্যুতিক সরঞ্জামসহ ২৬৯টি সহযোগী শিল্প আবাসন খাতের ওপর নির্ভরশীল। বাংলাদেশ স্টিল ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য অনুযায়ী, রডের বিক্রি সর্বোচ্চ ৪৫ শতাংশ কমেছে। সিরামিক পণ্যের চাহিদা কমেছে ২০ থেকে ৩০ শতাংশ এবং বৈদ্যুতিক সরঞ্জামের বিক্রি কমেছে সর্বোচ্চ ৫০ শতাংশ।

রিহ্যাবের হিসাবে, আবাসন ও সংশ্লিষ্ট শিল্পে প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষভাবে প্রায় ৫০ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান রয়েছে। ব্যবসায়িক কার্যক্রম কমে যাওয়ায় এসব মানুষের জীবিকা নিয়েও অনিশ্চয়তা তৈরি হয়েছে। একই সঙ্গে ব্যাংকঋণ পরিশোধেও চাপ বাড়ছে। সংশ্লিষ্ট একটি প্রতিবেদনে আবাসন খাতের খেলাপি ঋণের হার প্রায় ২৭ শতাংশে পৌঁছানোর তথ্য উঠে এসেছে।

শুধু আর্থিক সংকটই নয়, আবাসন খাতে ক্রেতাদের আস্থার ঘাটতিও বড় সমস্যা হয়ে দাঁড়িয়েছে। নির্ধারিত সময়ে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে না দেওয়া কিংবা অর্থ আত্মসাতের অভিযোগে অনেক ক্রেতা নতুন করে বিনিয়োগে সতর্ক হচ্ছেন। ফলে বাজার সচল করতে শুধু ঋণের সুদ ও কর কমানোই যথেষ্ট নয়; আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলোর স্বচ্ছতা, দায়বদ্ধতা ও সময়মতো প্রকল্প হস্তান্তর নিশ্চিত করাও জরুরি।

সংকট কাটাতে ঢাকার বাইরে সাশ্রয়ী আবাসন গড়ে তোলার পাশাপাশি যোগাযোগব্যবস্থা ও নাগরিক সুবিধা বাড়ানোর ওপর গুরুত্ব দিয়েছেন রিহ্যাবের সিনিয়র সহসভাপতি আব্দুর রাজ্জাক। অর্থনীতিবিদ শাহাদাত হোসেন সিদ্দিকীর মতে, দীর্ঘ সময় নির্মাণ ও বিক্রয় কার্যক্রম স্থবির থাকলে এর নেতিবাচক প্রভাব সামগ্রিক অর্থনীতিতেও পড়তে পারে। এ পরিস্থিতিতে স্বল্প সুদের দীর্ঘমেয়াদি গৃহঋণ এবং বিশেষ অর্থায়ন তহবিল গঠনের প্রয়োজন রয়েছে।

সংশ্লিষ্টদের মতে, আবাসন খাতের বর্তমান সংকটকে শুধু ফ্ল্যাটের দাম কমা বা বাড়ার হিসাব দিয়ে দেখা যাবে না। মূল সমস্যা হচ্ছে ক্রেতার ক্রয়ক্ষমতা কমে যাওয়া এবং বিক্রির গতি থেমে যাওয়া। ঋণের সুদ, নির্মাণব্যয় ও করের চাপ কমানোর পাশাপাশি ক্রেতাদের আস্থা পুনরুদ্ধার করা না গেলে আবাসন বাজারের স্থবিরতা আরও দীর্ঘ হতে পারে।